חפשו דירה
לייעוץ משכנתאות Elder Accessibility

"הרוכשים רוצים לדחות את המפגש הכואב עם המשכנתה"

Facebook WhatsApp Mail

מבצעי המימון של הקבלנים, המבוססים על הלוואות קבלן או הלוואות בלון, הפכו למקדם המכירות העיקרי במכירה של דירות חדשות. מהי הלוואת קבלן, מה היתרונות, מה הסיכונים, ומה עוד חשוב לדעת?

בחודשים האחרונים ניכרת התאוששות במכירת דירות חדשות. חלק נכבד מכך קשור למבצעי מימון שהיזמים והקבלנים מציעים לאחרונה – תשלום של 20% או אפילו 10% ממחיר הדירה החדשה כעת, והיתרה רק לקראת אכלוס. מה המשמעות של המבצעים הללו, ומה האותיות הקטנות שצריך לשים אליהן לב? יצאנו לבדוק.
רוני כהן , מנכ"ל אלדר שיווק נדלן
צלם: איל יצהר
רוני כהן, מנכ"ל ושותף אלדר שיווק נדל"ן, מזכיר: "הלוואת קבלן או משכנתה מסובסדת היא בעצם הלוואת בלון, שמאפשרת ליזם להתקדם עם הבנייה תוך קבלת תזרים כספים, ולרוכש לשלם רק אחוז מסוים ונמוך ממחיר הדירה.
למרות האטרקטיביות שבהלוואות קבלן לסוגיהן, הן עדיין הלוואה שלרוב, בסוף תקופת הבנייה ובסמוך לאכלוס, על הרוכש להחליט אם לפרוע אותה או למחזר אותה כמשכנתה לתקופה נוספת. וכמובן – ממועד קבלת הדירה ומחזור המשכנתה – לשלם בעצמו את ההחזרים החודשיים".
"לוודא שיש יכולת להשלים את העסקה"
לצד היתרונות, חשוב מאוד גם להבין את הסיכונים. יובל חיימזון, סמנכ"ל מכירות אינהאוס שיווק פרויקטים, מציג דגש נוסף באשר לסיכון, ומציע נקודת מבט נוספת גם למשקיעים: "הטבות המימון מציבות רף כניסה נמוך יותר לעסקאות, דבר המושך הרבה זוגות צעירים. הזוגות הללו צריכים לוודא שיש להם יכולת להשלים את העסקה, גם אם יפגשו את הבנק רק עם קבלת המפתח. גם לחברות חשוב לוודא שלכל הרוכשים שבאים לבצע עסקה יש יכולת כלכלית להוציא אותה לפועל. אנחנו מקפידים להסביר ללקוחות כמה הם יידרשו לשלם בסוף העסקה, כי תנאי המימון שמציעים היזמים, עלולים לפתות גם את מי שלא יכול להשלים את העסקה. חשוב לשים לב לכך. למשקיעים צעירים הייתי מציע לוודא טרום הרכישה את הפרטים הקטנים שעלולים לפגום באפקט השבחת הנכס. למשל אם עומדות להשתחרר המון דירות מאותו פרויקט או שכונה במקביל, או אם באותה עיר יש בנייה מסיבית, נראה שההשבחה בטווח הזמן הקצר ובינוני לא תהיה גבוהה במיוחד.

יריד דירות. עלייה ברכישת דירות חדשות בגלל מבצעי המימון

יריד דירות. עלייה ברכישת דירות חדשות בגלל מבצעי המימון
(צילום: רוני הרמן)
 
עוד נקודה חשובה היא סוגיית המיסוי. מוטי כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת Precies המתמחה בגיבוש קבוצות רוכשים, מסביר: "יש הרבה מוקשים שצריך לפרק בדרך למכירת נכס לפני אכלוס. קריטי להבין את כל המשמעויות המשפטיות והמסחריות, על מנת לגדר את כל הסיכונים האפשריים לפני שנכנסים לעסקת מכירה שכזו, לפני המסירה והשלמת התשלומים. כך למשל גם אם צלחתם את כל האתגרים שבדרך, אך לא סגרתם את כל הפרצות, הקבלן יכול לדרוש עמלה או קנס עבור הסבת הזכויות והערבויות, כדי לאפשר לכם בפועל את מכירת הדירה לפני המסירה. בנוסף חובה לקחת בחשבון את עניין מס שבח במכירה לפני המסירה. מדובר במס בגובה 25% מהרווח על המכירה, וכאשר מתבצעת מכירה לפני המסירה, המס ישולם גם אם מדובר בדירה יחידה. חשוב להדגיש, כי אסור להיכנס לעסקת רכישה, מפתה ככל שתהיה, ללא ידיעה ברורה שיש לכם אפשרות לסיים את העסקה".
משרד הבינוי והשיכון: מה חשוב לדעת לפני רכישה?
רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שרובנו נעשה בימי חיינו. עסקה זו גם תשפיע ישירות על איכות חיינו בכמה מובנים. הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ריכז שורה של שאלות ותשובות, שכדאי לחשוב עליהן לפני רכישה.
מהם הסוגים הנפוצים של מבצעי מימון שקיימים היום?
יזמים רבים מציעים היום מבצעים מסוג 10-90 או 20-80. כלומר משלמים במעמד החתימה על הסכם המכר סכום נמוך בסך של 10-20 אחוזים משווי הדירה, והיתרה באכלוס. בשיטה זו יכול אדם לרכוש דירה גם ללא ההון העצמי הנדרש, בדרך כלל, לקבלת משכנתה, כל עוד הוא יודע שאת יתרת ההון העצמי הוא יצבור בתקופה שעד מסירת הדירה. לרוב המבצעים כוללים גם פטור מהצמדה של מחיר הדירה, כאשר רכיב זה לבדו היה יכול לייקר את הדירה בכמה עשרות אלפי שקלים ולפעמים אף יותר.
מהי הלוואת קבלן?
בין המבצעים השונים וההטבות מהתקופה האחרונה, קבלנים החלו להציע גם "הלוואות קבלן ללא ריבית". בדרך כלל ההצעות האלו הן להלוואות ייעודיות ליזם, הניתנות לו ישירות מהבנק שאיתו הוא התקשר, כאשר הרוכש הוא הבעלים של ההלוואה. במעמד קבלת הדירה הרוכש נוטל משכנתה, ומעביר את כספי ההלוואה המקוריים לבנק שאיתו התקשר היזם, ואת היתרה שטרם שולמה ליזם. כמו כן היזם לרוב ממן את עלויות הריבית שנצברו בהלוואה. חשוב מאוד לשים לב כי כספי ההלוואה נכנסים לחשבון הליווי, וכי הרוכש מקבל בגינם ערבות בנקאית. הדבר נדרש, היות שכספים אלו הם חלק ממחיר הדירה, והרוכש הוא הבעלים של ההלוואה, כך שהם נדרשים להיות מוגנים על ידי בטוחות חוק המכר.
מה כדאי לשקול כשבאים לרכוש דירה במבצעים האלו?
מדובר במבצעים המשקפים בפועל ירידה במחירי הדירות. היעדר הצמדה ופטור מריבית שווים לא מעט כסף בסביבת אי הוודאות של השנה האחרונה וריבית בנק ישראל הנוכחית. יש לשים לב כי הפיתוי לרכוש עכשיו ולשלם אחר כך תואם את היכולות הכספיות שיהיו לרוכש, כאשר יגיע רגע התשלום הגדול עבור הדירה.
אם החלטת למכור דירה שרכשת במבצע כזה, מה חשוב שתדע?
קריטי להבין, שאדם אשר רוכש דירה במטרה למכור אותה, הופך בהתאם לחוק המכר ל"מוכר דירה" לכל דבר ועניין. יש לכך משמעויות מרחיקות לכת מבחינה כלכלית ומבחינת האחריות של אותו רוכש, שהפך למוכר, מול הרוכש החדש. כך לדוגמה – לא ניתן לגבות מהרוכש כספים אשר לא ניתן לספק עבורם בטוחה, תיתכן אחריות הנוגעת לאיחורים במסירה ככל שיהיו, ואף לתקופות הבדק הקבועות בחוק, ועוד. מומלץ ללמוד על הנושא באתר משרד הבינוי והשיכון, בפרסומים של הממונה על חוק המכר.

קונים דירות על הנייר עם מועד אכלוס רחוק

קונים דירות על הנייר עם מועד אכלוס רחוק
(צילום: shutterstock)
 
לא רק 20-80
בעוד מבצעי המימון תופסים את הכותרות, מדובר רק בחלק מהמבצעים או ההטבות שקבלנים ויזמים מעניקים לרוכשים לאחרונה. המטרה בסוף היא להכניס עוד רוכשים לשוק, ויש מספר דרכים נוספות לעשות זאת. אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין נדל"ן, מסבירה: "אף שמבצעי 20-80 הם כלי מכירה משמעותיים בשנה האחרונה, מאז עליית הריבית, הם אינם מקדמי מכירות עיקריים. כאנשי שיווק, בידינו מספר כלים מימוניים ואנחנו יודעים להיות גמישים ולתת מענה מתאים ללקוח, זאת כמובן לאחר שאנחנו מבינים את צרכיו. ישנם לקוחות שרוצים לשלם במזומן, וישנם כאלו שמבקשים לצמצם משכנתה קיימת.