חפשו את היתרונות לכיס שלכם בקניית דירה חדשה

רבות כבר נאמר על יוקר הנדל"ן בארץ. אך האם זה מונע מהישראלים לרכוש דירה? המספרים מלמדים שלא. בשנת 2021 נרכשו בישראל 150 אלף דירות ובתים – המספר הגבוה אי פעם. וזאת אחרי ששיאי המכירות כבר נשברו פעם אחר פעם בשנים שלפני כן.

אחת הסיבות ל"טירוף הנדל"ן" נובעת מהעובדה שלנוכח עליות המחירים רבים מרגישים שאם לא יקנו דירה עכשיו – מחר כבר לא תהיה להם היכולת לקורת גג בבעלותם. מנגד רבים לא מוכנים להתפשר על דירות מיושנות שאף דורשות תחזוקה תמידית, דבר שמתבטא היטב במספרים הרשמיים: קצת יותר משליש מהדירות שנקנו ב-2021 היו דירות חדשות. למעשה בניכוי דירות מוזלות שנמכרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן מכרו הקבלנים בשנה זו 41 אלף דירות – מספר שגבוה בכ-60% לעומת 2020.

אך האם יש דרך לקנות דירה חדשה בהנחה, או לבצע פעולות שיקטינו מראש את ההוצאות שלכם? מסתבר שכן, כאשר הנחות אלה יכולות להיות אפילו די משמעותיות ולנוע בטווח של בין 15%-30% לעומת מחירי השוק באזור. אז איך עושים את זה?

קונים את הדירה שמתאימה לכם באמת

את צרכי הדיור שלנו ניתן להשוות לאקורדיון. בשלבים המוקדמים של חיינו, דירת 3 חדרים עשויה להספיק בהחלט. כשהמשפחה גדלה, יש צורך בשטח גדול יותר. ומה הצורך שלנו כשהגוזלים עוזבם את הקן? אתם יכולים לנחש לבד. לכן השקיעו מחשבה בצורך האמיתי שלכם. סביר להניח שהתשובה על כך עשויה להיות "ההנחה" הגדולה ביותר שתמצאו בעת קניית הדירה החדשה שלכם.

קונים דירה בשלב המוקדם ביותר האפשרי

לכל פרויקט יש את סרגל הזמנים שלו, כאשר בפרויקט נדל"ני השלבים המוקדמים יותר כוללים את מתן היתר הבנייה מהרשות המקומית וקבלת הליווי הבנקאי. בשלב זה, שלעיתים מוצג על ידי החברות כ"פרה סייל" ההנחה על רכישת הדירה תהיה הגדולה ביותר וזאת ממספר סיבות. ראשית, היזם צריך להציג לבנק מכירות של דירות בפרויקט על מנת לקבל מימון בנקאי. כלומר, היזם זקוק לכם – הרוכשים – על מנת להתחיל את הפרויקט. שנית, קבלת ההיתר תלויה ברשויות המקומיות ואין לדעת מתי ההיתר יתקבל בפועל והאם יהיו שינויים בתוכניות. בשלב זה יש מבחר גדול על הדירות ותוכלו לבחור את הדירה שמתאימה לכם מתוך מגוון הדירות בפרויקט. אלא שיש "קאצ'. לעיתים חלון הזמנים של שלבים אלה עשויים להיות קצרים. וזה לא הכל – בניגוד לשלבים מאוחרים ביותר בחיי הפרויקט שבו השיווק בשיאו, כאן החברות לא ממהרות להוציא כסף על פרסום, ובמילים אחרות – שלב זה עשוי להיות דומה ל"חצי סוד". מה עושים? אחרי שמצאתם אזור שמעניין אתכם נסו להתעניין מול מי שמתגורר שם האם יש פרויקטים שצפויים להיבנות באזור. מצאתם כאלה – צרו קשר עם החברות ותדאגו להיכנס לרשימת המתעניינים וכך תוודאו שברגע הנכון בחברה ינסו למצוא אתכם כדי לסגור עסקה מהירה. אגב כלל זה נכון גם אם לא איתרם נכס בדיוק באזור שמעניין אתכם. אם אתם מעוניינים בנכס – נסו שכמה שיותר חברות יידעו מכך.

עליית הפרויקט מקומת המרתפים לקרקע

ברגע שניתן כבר לראות את הפרויקט נבנה, סביר שהמחירים יעלו, אך עדיין לא מדובר במחיר הסופי. אם פספסתם את שלב הפרה סייל או המכירה השקטה בשלבים המקדמיים, עדיין יש אפשרות להנחה מול המחיר הסופי, וכנראה שגם מול המחירים בסביבה באותה העת.

נטרול אפקט מדד תשומות הבנייה

רכשתם דירה חדשה – מזל טוב. אבל חשוב להכיר את ה"אותיות הקטנות", שעשויות לייקר את המחיר הסופי ואחד מאותם סעיפים הוא הצמדה של המחיר למדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושמבטא את מחירי חומרי הגלם שבהם הקבלנים משתמשים כדי לבנות את הפרויקט (ברזל, מלט ועוד). היות שהתשלומים נעשים לעיתים זמן רב לפני קבלת המפתח, כשבדרך מחירי חומרי הגלם עשויים להתייקר (כפי שקרה בצורה חדשה ב-2021 למשל), נהוג להיצמד למדד זה כשהמשמעות עשויה להיות תוספת של עשרות אלפי שקלים על מחיר הרכישה ולעיתים יותר מכך. רוכשים שיבקשו "לנטרל" את התוספת הזו, יכולים לשלם מראש את מחיר הדירה המלא, או חלק ניכר כבר בשלבים הראשוניים – הדבר כמובן תלוי ביכולת הכספית של הרוכשים.

תכנון מיטבי בשלב הבנייה

הוספת נקודות חשמל בדירה או הזזת קירות היא דבר יקר – בשלב הבנייה ניתן לבצע שינויים בתכנון ובמפרט בעלויות שיהיו נמוכות בהרבה לעומת ביצוע שינויים כאלה אחרי שכבר קיבלתם מפתח.